Ontbindende voorwaarde ook geldig bij afwijkende leveringsakte

Bepalingen in een zogenaamde voorlopige koopakte kunnen uiteindelijk van groot belang zijn voor koper en verkoper van een huis. Dat blijkt uit een zaak die onlangs voor de Rechtbank Overijssel diende. De aan de rechter voorgelegde kwestie was dat een verkoper een woning had verkocht aan een koper waarbij in de voorlopige koopakte was opgenomen dat de koop ontbonden zal zijn bij faillissement van de koper. Deze clausule zou ook in de uiteindelijke akte van levering moeten worden opgenomen, maar om onduidelijke redenen is dat niet gebeurd.

De leveringsakte bevatte wel de bepaling dat alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst, bij ondertekening van de leveringsakte zijn uitgewerkt. Ook is daarin bepaald dat zowel verkoper als koper zich bij deze koop en levering niet meer op een ontbindende voorwaarde kunnen beroepen.
Een tijdje na de levering gaat de koper failliet. De verkoper wil van de rechter een verklaring dat hij vanaf datum faillissement weer eigenaar van het overgedragen stuk grond wordt. Hij beroept zich op de ontbindende voorwaarde in de koopakte. Hij vindt de curator in het faillissement op zijn weg.

De verkoper bewijst voor de rechter dat er geen enkel overleg is geweest over het niet opnemen van de ontbindende voorwaarde in de leveringsakte en dat zijn bedoeling met die ontbindende voorwaarde ook niet was gewijzigd bij de levering. Dat blijkt ook uit de aan de rechter overlegde correspondentie tussen de verkoper en de notaris. De verkoper was niet persoonlijk aanwezig bij het tekenen van de akte van levering maar had een volmacht aan het notariskantoor afgegeven.
Het enkele na ontvangst van concept-leveringsaktes (bij volmacht) meewerken aan het verlijden van de leveringsakte is onvoldoende aanwijzing voor de conclusie dat in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het passeren van de leveringsakte de wil van partijen over de ontbindende voorwaarde is gewijzigd. De Rechtbank betrekt daarbij dat de in de leveringsakte opgenomen bepalingen, die strijdig zijn met de in de koopovereenkomst weergegeven partijbedoeling over het opnemen van de ontbindende voorwaarde bij faillissement, standaardbepalingen zijn uit de modelakte die landelijk voor leveringen wordt gehanteerd.

De rechter stelt vast dat de verkoop onder ontbindende voorwaarde van het faillissement van de koper is overeengekomen en dat deze voorwaarde is vervuld. Daarmee is de verkoper met ingang van het faillissement van de koper weer eigenaar van het perceel geworden. De verkoper moet de koopprijs aan de curator terugbetalen.

De moraal van deze zaak is dat het van groot belang is dat de bepalingen in de koopakte en de akte van levering exact op elkaar aansluiten. Als u als koper ons kantoor inschakelt voor de overdracht van uw nieuwe woning zullen wij altijd eerst de koopakte zorgvuldig doornemen, om problemen later te voorkomen.