Voorkeursrecht kan vervallen bij uitblijven akkoord over voorwaarden

Als een gemeente wil bereiken dat een stuk grond of een gebouw bij voorgenomen verkoop eerst moet worden aangeboden aan de gemeente, kan dit worden geregeld met een zogenaamd voorkeursrecht gemeente. Dit wordt bij het kadaster geregistreerd zodat het bij een verkoop altijd naar voren komt. Mogelijk minder bekend is dat ook tussen particulieren een voorkeursrecht tot koop kan worden gesloten.

Aan iemand is een voorkeursrecht verleend met betrekking tot een onroerende zaak. Volgens hem heeft de eigenaar van de onroerende zaak dit voorkeursrecht aan zijn laars gelapt onder meer door het perceel op www.funda.nl te zetten zonder hem hierover te informeren.

Bij de rechtbank kreeg hij ongelijk en ook in hoger beroep heeft het gerechtshof zijn stelling verworpen. Volgens het Hof wijst de eigenaar er terecht op dat in de tekst van het voorkeursrecht wordt gesproken over de situatie waarin de eigenaar het perceel “wenst te vervreemden” en dat onder vervreemden doorgaans wordt verstaan de overdracht van eigendom. Dat partijen met “wenst te vervreemden” bedoeld hebben dat de eigenaar niet eerst met derden mag onderhandelen over prijs en voorwaarden leest het Hof niet in het beding. In het beding staat centraal dat de eigenaar het perceel op “haar voorwaarden” aanbiedt. Of die aangeboden voorwaarden nu door de eigenaar zelf zijn bedacht dan wel het resultaat zijn van onderhandeling met derden maakt hier niet uit.

Verder heeft de “gedupeerde” aangevoerd dat de eigenaar het voorkeursrecht heeft geschonden door het perceel te verkopen en te leveren aan de andere koper terwijl de onderhandelingen met hem nog bezig waren. Ook dit betoog wordt door het Hof aan de kant gezet. Volgens het beding is hij verplicht “binnen één maand na ontvangst van het aanbod tot koop te melden of hij het perceel op de door de verkoper aangeboden voorwaarden wil kopen.” De uitleg die hij aan het beding geeft, gaat ervan uit dat de bedoeling van partijen was dat er zou worden dooronderhandeld met hem als het voorstel van de eigenaar niet wordt aanvaard en dat dit dooronderhandelen dan niet binnen de periode van één maand tot resultaat behoeft te leiden.

Hierbij gaat hij dan echter uit van het scenario dat de eigenaar zonder vooroverleg met derden een prijs en voorwaarden voorstelt en aan hem kennisgeving hiervan doet. Alleen in dat geval heeft dooronderhandelen ook na de periode van één maand immers zin. Zoals hiervoor echter is overwogen laat het beding ook toe dat de eigenaar eerst onderhandelt met een derde en het resultaat dan vervolgens aan hem voorlegt. In die situatie heeft dooronderhandelen na de periode van één maand geen zin indien hij na de kennisgeving aangeeft niet akkoord te gaan met een of meer voorwaarden waarmee de derde wel akkoord was. Dit zou alleen anders zijn als de strekking van het voorkeursrecht zou zijn dat de eigenaar door hem gedwongen kan worden genoegen te nemen met mindere voorwaarden zoals een lagere prijs of een langere leveringstermijn dan waartoe de derde bereid is.

Uit het voorgaande volgt dat het aangaan van de onderhandelingen met een andere partij niet in strijd was met het voorkeursbeding. Het maakt daarbij niet uit dat die onderhandelingen al hadden geresulteerd in een koopovereenkomst omdat deze was gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat het voorkeursrecht wordt benut. Omdat hij niet akkoord ging met de door de derde geaccepteerde voorwaarden, verviel zijn voorkeursrecht. Hieruit blijkt maar weer eens hoe belangrijk het is om dit soort afspraken goed juridisch waterdicht vast te laten leggen. Ga niet zelf aan de gang met van het internet geplukte modelovereenkomsten maar laat ons als specialist in het vastgoedrecht de overeenkomst voor u opstellen. Wij zullen het voorkeursrecht vervolgens registreren bij het kadaster zodat uw rechten maximaal gewaarborgd zijn